Dossier de la semaine, Le Fief Melon

Précisions de taille sur le Fief Melon

Droit de réponse suite à l’article de Sud-Ouest

« La commune condamnée à verser 1,5 million d’euros »

paru le 25 juin 2020 au matin ensoleillé (pour lire le papier cliquez ici)

 

Mr le Rédacteur en chef, conformément à l’article 13 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse, je vous prie de bien vouloir publier dans votre édition du 26 juin ce droit de réponse de la commune de Dolus.

Vous citez dans cet article Mr Brechkoff qui estime qu’une partie de ces terrains « aurait pu être valorisée entre l’habitat » et les zones humides. La lecture du courrier des services de l’Etat envoyé fin 2014 montre qu’il n’en est rien puisqu’il est explicitement écrit :

Plus haut ce même candidat parle de « chiffon rouge » à propos de ce dossier alors qu’il s’agit d’un véritable serpent de mer. Dans son courrier cité dans l’article, Mr le comptable public rappelle en introduction que « lors de différents échanges notamment par mon courrier du 6 février 2018 je vous avais alerté sur l’obligation d’actualiser la provision pour faire face au litige avec l’EPF » après les 200 000 € déjà mis de côté lors des exercices 2015 et 2016 et validés lors des votes des budgets.

 

Concernant un hypothétique « étalement des versements avec l’EPF » ce principe reste un vœu pieu puisque dès le départ, l’organisme a indiqué à la commune qu’elle devrait assumer seule les choix de l’équipe passée. Dans son compte-rendu annuel d’avril 2019 adressé à la mairie elle rappelle ainsi que

Enfin concernant l’avenir juridique de ce dossier en appel nous laisserons des professionnels ayant réussi leur concours d’avocat gérer le fond plutôt que de nous reposer sur les incantations d’un auto-proclamé « maître en droit » dont les approximations font surtout circuler l’information de travers.

Je vous remercie pour la suite favorable que vous donnerez à ce dossier et vous prie de bien vouloir agréer Mr le Rédacteur en chef nos sincères salutations.

 

Grégory Gendre
le 25 juin 2020

 

3 Documents indiscutables

 1 ) Projet d’aménagement du secteur Fief Melon


Courrier de la Sous-Préfecture de Rochefort du 24 novembre 2014

 

2 ) Contentieux  Établissement Public Foncier Nouvelle-Aquitaine


Courrier de la Direction générale des fin
ances publiques du 22 juin 2020

 

3 ) Compte rendu à la collectivité – Maitrise foncière du Fief Melon


Courrier de l’Établissement public Foncier du 15 avril 2029

 


 

Dernière nouvelle dans l’affaire du Fief Melon

Voici la décision du Tribunal Administratif de Poitiers

Délibéré après l’audience du 4 juin 2020
La commune de Dolus d’Oléron est condamnée à verser à l’Etablissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine la somme de 1 254 011 euros

« Très concrètement cela signifie donc que les deux achats majeurs réalisés par les anciennes équipes municipales où siégeaient entre autres Mme Pajot et Mr Pattedoie ont coûté plus de 2,2 millions d’euros aux administrés : jusqu’en 2033 il faudra donc rembourser 354 € par jour pour le Fief-Melon et la Cailletière … »

Pour lire le jugement du Tribunal Administratif de Poitiers, cliquez ici

 

La commune peut encore faire appel de cette décision. C’est un choix que devra faire l’équipe qui sera élue dimanche prochain.

FIEF MELON :
Pourquoi les dolusiens devraient-ils en payer
100 fois le prix ?

 

Le Fief Melon c’est quoi au juste ?
Achat des terrains par la municipalité en 2012
Pourquoi est-il impossible de construire sur ce terrain ?

L’aspect juridique en détail

 


 

Le Fief Melon c’est quoi au juste ?

En 2008 la municipalité en place souhaite acquérir des terrains à urbaniser à proximité immédiate du bourg.

Après avoir constaté la complexité de l’affaire liée au micro parcellement et à la multitude de propriétaires potentiellement concernés (voir plan cadastral ci-contre), le choix se porte sur 3 grandes parcelles appartenant toutes au même propriétaire.
C’est le Fief Melon.

Le Fief Melon est composé de 3 parcelles qui appartenaient au Comité Inter Entreprise Thalès et Adhérents.
Il s’agit des parcelles suivantes :
Section AE – N° 120 – Surface 12 240 m2
Section AE – N° 133 – Surface 10 795 m2
Section AE – N° 134 – Surface 13 110 m2

Surface totale 36 145 m2 soit 3,6145 hectares
Prix d’achat de l’ensemble à l’époque 993 987 €

Rappelons aux Dolusiens que le prix d’achat de ce terrain (dont la valeur, tous frais cumulés est aujourd’hui de 1,2 million €) est en réalité de 10 875 €  selon l’analyse de l’expert foncier mandaté par le Tribunal de Grande Instance de La Rochelle.

On parle donc bien ici de plus de 100 fois la valeur réelle.
C’est pas de la roupie de sansonnet ! (N.D.W.M.)

Notons d’ailleurs que depuis 2014, 450 000 € ont été mis de côté par la municipalité actuelle pour parer à toute éventualité.

Ces choix politiques : l’achat du Fief Melon et l’achat de la Cailletière, représentent, pour la commune, une charge financière de 354 € par jour jusqu’en 2033 que doivent supporter les contribuables.

 

Notre objectif est donc d’éviter à la commune d’avoir à payer une somme totalement injustifiée.

 

 


Achat des terrains par la municipalité en 2012

Dans les documents joints, vous trouverez le détail des délibérations prises en Conseil Municipal à propos de l’achat des terrains concernés et la convention de portage financier passée avec l’établissement Public Foncier.
Comme vous pourrez le constater, certains noms ne vous paraîtront pas inconnus puisque vous les retrouvez dans les équipes de deux des trois listes présentes pour les municipales de Dolus.

Ces documents sont visibles en cliquant ici

Nous ne commenterons pas plus ces éléments qui parlent d’eux-mêmes.
Si, malheureusement pour la commune, la gestion de ce dossier avait suivi une autre méthodologie de gestion de projet plus fine et pertinente au regard des enjeux liés à l’aménagement du territoire nous n’aurions pas aujourd’hui (et pour quelques années encore …) cette épée de Damoclès financière au-dessus du portefeuille. A suivre donc.

Bien entendu, dans ce contexte, l’expertise immobilière menée à la demande du Tribunal de Grande Instance grâce aux actions en justice menées par l’actuelle municipalité apporte un rayon de soleil non négligeable (surtout en ce moment).

À l’inverse, notre révision de PLU basée, elle, sur une méthodologie de gestion et de concertation avec toutes les parties prenantes concernées, a été validée sans souci. Voilà de quoi méditer sur l’intérêt de réfléchir à 360° quand on parle d’urbanisme.

 


 

Photos prises début février

Pourquoi est-il impossible de construire sur ce terrain ?

Parce que c’est une zone humide.

Après les fortes pluies de ces derniers mois, le sol est gorgé d’eau. Par endroits c’est plus de 30 cm de flotte qui stagne. Une végétation de marécage s’y développe allègrement. C’est d’ailleurs un endroit sauvage étonnant, au bord de la piste cyclable, à quelques minutes à vélo du bourg.
En parcourant le secteur, on découvre un ancien réseau de fossés certainement destinés à drainer ces terrains. Cette zone humide a donc été identifiée comme telle depuis belle lurette. Ce n’est probablement pas pour rien que ces terrains ne sont pas utilisés.

En y aménageant quelques chemins, on pourrait en faire un magnifique lieu de balade.
On pourrait aussi y implanter une bambouseraie, un sentier de découverte, pourquoi pas des observatoires à oiseaux.

Mais certainement pas de l’habitat.

 

Un réseau de fossés
C’est humide…

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


L’aspect juridique en détail (là, faut aimer la procédure…)

Le dossier FIEF MELON date de 2008, la précédente équipe a acquis un terrain au lieu dit « Fief Melon » 3 parcelles pour la somme de 993 987€, (en ajoutant l’inflation, les frais connexes, annexes et subsidiaires… ce coût est aujourd’hui de 1,2 millions d’euros). L’équipe actuelle  conteste ce prix au regard de l’estimation de l’ expert foncier mandaté par le Tribunal de Grande Instance de La Rochelle : le prix réel de ces parcelles est de 11 000€…(ça laisse rêveur n.d.w.m)

A noter que depuis le début de son mandat, l’équipe actuelle a provisionné 450 000 € pour parer à toute éventualité.
En cas d’issue négative, cette somme servira à payer le Melon.
En cas d’issue positive, elle sera attribuée à des projets municipaux plus sérieux.

RAPPEL DU CONTEXTE

1. Par un compromis de vente du 6 mars 2008, la commune de Dolus d’Oléron (Charente-Maritime) s’est engagée à acquérir auprès du comité inter entreprises Thalès et adhérents, dans un délai expirant le 30 juin 2012, trois parcelles cadastrées section AE n° 120, 133 et 134 situées au lieu-dit  » Fief Melon  » sur le territoire de cette commune, d’une superficie totale de 36 145 mètres carrés dans la limite d’un prix de 993 987 euros, selon évaluation du service des Domaines, à actualiser selon l’indice Insee du coût de la construction.
Par convention du 2 août 2012, la commune a confié la maîtrise foncière de la zone du  » Fief Melon  » à l’établissement public foncier de Poitou-Charentes, aux droits duquel est venu l’établissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine, chargé notamment d’acquérir les terrains en vue d’une opération d’aménagement à vocation d’habitat, les terrains ayant vocation à être rachetés, par la commune ou par un opérateur de son choix au plus tard à l’expiration de la convention, conclue pour une durée de cinq ans prorogeable par avenants pour une durée maximale de trois ans. L’établissement public foncier, auquel la commune a délégué le droit de préemption urbain dans la zone concernée, a acquis le 18 décembre 2012 les terrains objets du compromis du 6 mars 2008 pour le prix actualisé fixé par ce compromis, soit 1 157 994,96 euros. Le 5 juin 2014, une étude confiée par la commune à une société chargée d’une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage urbaine a fait apparaître que le secteur du  » Fief Melon  » comportait une zone humide de 14 000 mètres carrés. Par courrier du 24 novembre 2014, le sous-préfet de Rochefort-sur-Mer a également signalé au maire notamment l’existence de cette zone humide et les contraintes qui en résultaient pour la réalisation de l’opération d’aménagement.

Ben voyons…

2. A l’expiration de la convention de portage, l’établissement public foncier a mis en demeure la commune, le 19 juin 2017, d’acquérir les terrains au prix fixé par la convention incluant les frais de portage. Par délibération du 3 juillet 2017, la commune a refusé de procéder à cette acquisition au prix demandé. Le 15 décembre 2017 l’établissement public foncier a assigné le comité inter-entreprises Thalès et adhérents devant le Tribunal de Grande Instance de La Rochelle en nullité de la vente. Dans la perspective d’un litige auquel peut donner lieu dans ce contexte l’exécution de la convention de portage et notamment l’obligation de rachat des terrains par la commune. Celle-ci a saisi le juge des référés du tribunal administratif de Poitiers d’une demande d’expertise relative aux conditions d’achat et à la valeur des terrains acquis par l’établissement public foncier le 18 décembre 2012.

E=mc2, à coté c’est du rififi…

3. Par ordonnance du 7 mars 2018, le juge des référés du tribunal administratif de Poitiers a désigné un expert et lui a confié la mission de se rendre sur les lieux, de se faire remettre tous les documents utiles à sa mission et notamment les documents contractuels établis entre les parties, de réunir les éléments relatifs au projet d’urbanisation de la zone du  » Fief Melon  » dont disposait l’établissement public foncier préalablement à la conclusion de la convention de portage, à la signature du compromis de vente du 6 mars 2008 et à l’acquisition du terrain, de déterminer la valeur du terrain en litige au moment de la conclusion de la convention de portage, de l’acquisition par l’établissement public foncier et de la mise en demeure du 19 mai 2017 – intervenue en réalité le 19 juin 2017 -, de rassembler tous les éléments utiles de nature à éclairer le tribunal, éventuellement saisi au fond, dans son appréciation des responsabilités éventuellement encourues et des préjudices subis et, enfin, de chercher, s’il le peut, à concilier les parties à l’issue des opérations d’expertise.

4. L’établissement public foncier Nouvelle-Aquitaine demande la réformation de la mission donnée à l’expert. Il sollicite, comme il l’avait fait en première instance, d’une part, que la recherche confiée à l’expert porte non seulement sur les éléments dont lui-même disposait en ce qui concerne les terrains mais également sur ceux dont disposait la commune de Dolus d’Oléron et, d’autre part, que cette recherche porte sur la valeur du terrain non seulement au moment de la conclusion de la convention de portage du 2 août 2012, de l’acquisition par l’établissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine le 18 décembre 2012 et de la mise en demeure émise par l’établissement mais également au moment de la signature du compromis de vente du 6 mars 2008.

https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURADMINISTRATIVEDAPPELDEBORDEAUX-20180606-18BX01134

 

RAPPEL DES PARTIES

Mairie de Dolus 2008 – acquéreur du terrain

Mairie de Dolus 2020 – conteste le montant de cette acquisition

Établissement public foncier Nouvelle-Aquitaine – mission de maitrise foncière par Mairie 2008

Comité inter-entreprises Thalès – vendeur des 3 parcelles

RAPPEL DE LA DÉCISION DE BORDEAUX 2018

Article 1er : Les points 2°) et 3°) de la mission de l’expert désigné par l’ordonnance n° 1702843 du 7 mars 2018 du juge des référés du tribunal administratif de Poitiers sont rédigés ainsi qu’il suit :
2°) réunir l’ensemble des éléments relatifs au projet d’urbanisation de la zone du  » Fief Melon  » dont disposaient la commune de Dolus d’Oléron et l’établissement public foncier local de Poitou-Charentes préalablement à la conclusion de la convention de portage, à la signature du compromis de vente du 6 mars 2008 et préalablement à l’acquisition du terrain en litige ;
3°) déterminer la valeur du terrain en litige au moment de la signature du compromis de vente du 6 mars 2008, de la conclusion de la convention de portage, de son acquisition par l’établissement public foncier de Poitou-Charentes et de la mise en demeure émise le 19 juin 2017 par l’établissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine.

Article 2 : L’ordonnance n° 1702843 du 7 mars 2018 du juge des référés du tribunal administratif de Poitiers est réformée en ce qu’elle est contraire à la présente ordonnance.

Article 3 : Les conclusions des parties tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

 

 


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